Nova tributação com IBS e CBS, mudanças no ITBI e progressividade obrigatória do ITCMD exigem revisão do planejamento patrimonial e sucessório

Com a reforma tributária, a atividade imobiliária passa a ser tributada pelo IBS e CBS, que substituem o ISS, ICMS, Pis e Cofins. As operações ainda continuam sujeitas a outros tributos, como o ITBI, em caso de transmissão de imóveis, o Imposto de Renda, na compra e venda, e o CSLL, quando feitas por empresas.

Está prevista a possibilidade de redução nas alíquotas de IBS e CBS relativas ao setor imobiliário, sendo 50% na venda de imóveis e 70% nas locações. Em ambos os casos, também há direito ao redutor de ajuste e ao redutor social.

Iniciando o período de transição da reforma neste ano, o IBS e CBS começarão a ser cobrados com uma alíquota de 1%, somados (0,9% para o CBS e 0,1% para o IBS), o que já exige atenção do setor imobiliário, considerando que há as reduções aplicáveis.

Ainda, a Lei Complementar 227/2026, publicada em janeiro, concluiu a regulamentação da Reforma Tributária e trouxe mudanças nas regras gerais do ITBI. O valor venal do imóvel, para o cálculo do imposto, passa a ter o mesmo o valor de mercado pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais. Também é de responsabilidade dos municípios e do Distrito Federal divulgar os critérios usados para estimar o valor venal, que poderá ser contestado pelo contribuinte.

Como ficam as holding imobiliárias com a reforma tributária?

As holdings imobiliárias, que são empresas criadas para fazer a gestão, compra, venda e aluguel de imóveis de pessoas físicas, também sofrerão aumento de carga tributária. Além disso, a reforma tributária impactará, diretamente, no planejamento sucessório, haja visto as mudanças nas regras do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

No regime anterior, os estados, responsáveis pela cobrança do ITCMD, tinham liberdade para definir a estrutura das alíquotas, podendo adotar modelo progressivo ou alíquota única. Com a reforma, passa a ser obrigatória a progressividade das alíquotas, que devem variar de acordo com o valor da herança ou da doação.

Ainda, a LC 227/26 trouxe diretrizes gerais para o ITCMD, que devem ser seguidas pelos estados que continuarão fazendo a cobrança do tributo. A lei determina que a base de cálculo é o valor de mercado do bem ou direito transmitido e confirma a progressividade das alíquotas, que pode chegar a 8%, conforme teto fixado em resolução do Senado Federal.

A norma também elucidou sobre a cobrança do ITCMD sobre bens e heranças no exterior. Agora, em casos de herança, o imposto é devido ao estado onde o transmissor do bem era domiciliado. Quando são feitas doações, o estado onde o doador reside pode cobrar o tributo.

Diante das relevantes alterações, o planejamento patrimonial e sucessório se faz extremamente necessário, considerando o impacto direto da reforma tributária nos bens imóveis e na sua transmissão. Especialmente agora, famílias e empresas precisarão adotar uma visão analítica e estratégica sobre seus ativos, avaliando aspectos fiscais, societários e sucessórios. A nova legislação exige maior organização, transparência e acompanhamento especializado. Portanto, se faz essencial contar com apoio técnico-jurídico, a fim de buscar segurança e eficiência tributária.

Sua estrutura patrimonial e suas holdings imobiliárias estão preparadas para as mudanças da reforma tributária? O Carra Almeida Cardoso pode ajudar a fortalecer a conformidade regulatória e segurança de suas operações. Quer entender como isso impacta suas operações? Agende uma conversa com nossa equipe.

As informações aqui apresentadas têm caráter informativo e não substituem a consulta a um profissional especializado.